Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi

Kira ilişkisi, kiraya veren (malik veya yetkili kişi) ile kiracı arasında kurulan ve çoğunlukla Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine tabi olan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede kiracının en temel yükümlülüğü, kararlaştırılan kira bedelini eksiksiz ve zamanında ödemektir. Kira bedelinin eksik ödenmesi, malikin çeşitli hukuki yollara başvurmasına ve hatta tahliye talebine kadar giden sonuçlar doğurabilir. Bu makalede, kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye isteminin koşullarını, izlenmesi gereken hukuki süreci ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.

1. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesinin Hukuki Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu'nda Kira Sözleşmesi

• TBK m. 299 uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazı (veya taşınırı) kullanma hakkını kiracıya devrettiği ve buna karşılık kiracının kararlaştırılan bedeli ödemeyi taahhüt ettiği bir akittir.
• Kiracının kira bedelini tam ve zamanında ödeme borcu, sözleşmenin en önemli unsurlarından biridir.

Eksik Ödeme ve Sözleşmeye Aykırılık

• Kira bedelinin eksik ödenmesi, kiracının sözleşme hükmüne aykırı davrandığı anlamına gelir.
• Eksik ödemeler devam ettiği takdirde kiraya veren, yasal yollarla alacağını tahsil etme ve tahliye talebinde bulunma hakkına sahiptir.

2. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesinde İhtar veya İhbar Gerekliliği

Kiracının kira bedelini eksik ödemesi durumunda, kiraya verenin tahliye talebine hak kazanabilmesi için genellikle yazılı bir ihtar (uyarı) göndermesi gerekir. İhtar, kiracının temerrüdünü (gecikmesini) veya sözleşme ihlalini açıkça ortaya koyar.

• Noter aracılığıyla ihtar: Eksik ödemeye ilişkin ihtar, noter kanalıyla gönderildiğinde resmi nitelik kazanır ve ileride yapılacak hukuki işlemler için kanıt niteliği taşır.
• Posta yoluyla iadeli taahhütlü mektup: Alternatif olarak iadeli taahhütlü mektup da kullanılabilir. Burada da gönderildiğine ilişkin belge saklanmalıdır.

Önemli Not: İhtar metninde, hangi aya (veya dönemlere) ilişkin ne kadar eksik ödeme yapıldığı ve eksik ödeme nedeniyle doğan toplam borcun ödenmesi için makul bir süre tanındığı açıkça belirtilmelidir.

3. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye Davası

3.1. Tahliye İstemi İçin Gerekli Şartlar

Kira bedelinin eksik ödenmesi üzerine tahliye istemi, kanunda yer alan belirli şartların yerine getirilmesini gerektirir:

1. Süreklilik ve Tekrar: Kiracının ara ara değil, düzenli veya sık sık eksik ödemeler yapması genellikle tahliye davası açılmasını destekleyen bir durumdur.
2. İhtar veya İhbar: Kiraya veren, eksik ödemeye ilişkin kiracıyı uyarmalı ve eksik ödemelerin tamamlanması için süre tanımalıdır.
3. Ödememe Devam Etmesi: Kiracı, ihtarda belirtilen süre içinde eksik kısımları ödemez veya sonraki dönemlerde de eksik ödeme yapmaya devam ederse, tahliye talebi gündeme gelir.

3.2. İcra Takibi ve İcra Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle icra takibi başlatmak da mümkündür.

• Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu'nda yer alan hükümler uyarınca doğrudan icra takibi yoluna gidebilir.
• Kiracı, ödeme emri tebliğ edildikten sonra belirtilen sürede eksik ödemelerini tamamlamazsa veya takibe itiraz etmezse, tahliye süreci hızlanabilir.

4. Tahliye Davasında Süreç Nasıl İşler?

1. Eksikliklerin Tespiti: İlk aşamada kiraya veren, hangi dönemlere ait kira bedelinin eksik ödendiğini belgeleyerek (banka dekontları, makbuzlar, sözleşme vs.) bir delil dosyası oluşturmalıdır.
2. İhtarın Tebliği: Noter veya iadeli taahhütlü mektupla kiracıya, eksik ödeme yaptığı aylar ve ödenmeyen tutarın tamamlanması için bir süre tanınır.
3. Dava Açılması: Kiracı, ihtarda belirtilen süre içinde eksikliği gidermediği takdirde, kiraya veren tahliye davası açabilir veya icra takibi yoluna başvurabilir.
4. Mahkeme Süreci: Mahkeme, eksik ödeme iddialarını, kiracının savunmasını ve sunulan delilleri değerlendirir.
5. Karar ve Tahliye: Mahkeme, kiracının gerçekten eksik ödeme yapıp yapmadığına göre bir karar verir. Eksik ödeme kesinleşirse, tahliye kararı uygulanır.

5. Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

1. İspat Yükü: Kira bedelinin eksik ödendiğini ispat etme yükümlülüğü, kural olarak kiraya verendedir.
2. Resmî Evraklar: Banka dekontları, makbuzlar, sözleşme ve kira artış protokolleri gibi belgeler, mahkemede güçlü delil olarak kullanılabilir.
3. Ödeme Planı: Bazen taraflar, yeni bir ödeme planı üzerinde anlaşarak davayı ve tahliye sürecini uzlaşma yoluyla da çözebilirler.
4. Profesyonel Destek: Bu süreçte bir avukattan destek almak, eksik ödemeleri doğru şekilde belgelemek ve dava süreçlerini takip etmek açısından faydalı olacaktır.

6. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesiyle İlgili Cezai Sorumluluk Var Mıdır?

Normal şartlarda, kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda doğrudan ceza hukuku devreye girmez. Bu konu, esasen sözleşmesel (hukuki) bir ihtilaf niteliğindedir. Ancak kötü niyet veya dolandırıcılık kastı taşıyan özel durumlarda (örneğin sahte dekont kullanılması, gerçeğe aykırı beyanlar vb.) cezai yaptırımlar da gündeme gelebilir.

7. Sıkça Sorulan Sorular

7.1. Kira Bedeli Eksik Yatırıldığında Kiracıya Hemen Tahliye Davası Açılabilir mi?

Genellikle doğrudan dava açılmadan önce kiracıya ihtar gönderilmesi ve eksik bedeli tamamlaması için makul bir süre tanınması gerekir. Bu ihtar süresi sonunda da eksik ödeme devam ediyorsa, tahliye davası açılabilir.

7.2. Eksik Ödeme Durumu Tekrar Ederse Ne Olur?

Kiraya veren, ihtar ve yasal süreçlere uyulduğu takdirde, tekrar eden eksik ödemeler nedeniyle tahliye talebini daha güçlü bir şekilde ileri sürebilir.

7.3. Eksik Ödeme Aylar Sonra Fark Edilirse Ne Yapılmalı?

Kiraya veren, durumu fark eder etmez resmi yollarla (noter veya iadeli taahhütlü mektup) ihtar göndermelidir. Kanunda öngörülen süreler geçmiş olsa bile, eksik ödeme tespitine dayalı hak talebi zamanaşımı süreleri içinde ileri sürülebilir.

Sonuç

Kira bedelinin eksik ödenmesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle uzun süreli veya tekrarlayan eksik ödemeler, kiraya verenin tahliye istemi hakkını gündeme getirebilir. Bu süreçte:

• Kiraya veren, eksik ödemeleri kesin delillerle ispat etmeli,
• Kiracıya noter veya iadeli taahhütlü mektup aracılığıyla ihtar göndermeli,
• İhtar süresi içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası veya icra yoluna başvurmalıdır.

Tarafların hak kaybına uğramaması ve doğru adımların atılması için bir avukat desteği almak son derece önemlidir. Eksik ödemeye dair süreci doğru yöneterek, hem dava masraflarını hem de zaman kaybını en aza indirgemek mümkündür.

Bu makale, "Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye İstemi" konusunda genel bilgilendirme amaçlı olup, yasal tavsiye niteliği taşımaz. Spesifik davalarınız için mutlaka konusunda uzman bir avukata danışınız.