Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, bir malın (genellikle gayrimenkulün) belirli bir süre için kullanımı karşılığında mülk sahibinin kiracıya sunduğu yasal taahhüttür. Günümüzde hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını korumak ve sorumluluklarını belirlemek adına kira sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır. Bu makalede, kira sözleşmesiyle ilgili merak edilen tüm detayları, tarafların hak ve yükümlülüklerini, sözleşme sürecinde dikkat edilmesi gereken hususları ve fesih durumlarını ele alacağız.

1. Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin (mülk sahibi) belirli bir malı kullanım hakkını kiracıya devretmesi karşılığında, kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğünü üstlendiği, taraflar arasında yazılı olarak yapılan yasal bir anlaşmadır. Bu sözleşme sayesinde her iki tarafın da hakları koruma altına alınır ve olası uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır.

1.1. Kira Sözleşmesi Örneği

Kira sözleşmesi hazırlanırken resmi evrak formatına uymak önemlidir. Pek çok kişi internetten "kira sözleşmesi örneği" indirerek süreci başlatsa da, her sözleşme her mülk için uygun olmayabilir. Dolayısıyla maddelerin dikkatle düzenlenmesi ve mümkünse bir uzmana danışılması önerilir.

2. Kira Sözleşmesinde Yer Alan Temel Maddeler

Kira sözleşmesi, tarafların sorumluluklarını ve haklarını netleştiren çeşitli maddeler içerir. Aşağıda kira sözleşmesinde sıklıkla yer alan temel maddelerden bazılarını bulabilirsiniz:

  1. Tarafların Bilgileri: Mülk sahibinin (kiraya veren) ve kiracının kimlik, adres ve iletişim bilgileri.
  2. Kiralık Gayrimenkul Bilgileri: Evin ya da iş yerinin adresi, özellikleri ve kullanım amacı.
  3. Kira Bedeli: Aylık kira tutarı, ödeme şekli ve ödeme tarihi.
  4. Kira Süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri.
  5. Depozito ve Teminat: Kiracıdan talep edilen depozito miktarı ve hangi şartlarda iade edileceği.
  6. Bakım ve Onarım Masrafları: Demirbaşların bakımı, arızaların giderilmesi ile ilgili sorumluluklar.
  7. Yıllık Zam Oranı: Yıllık kira artış oranı veya değişiklik şartları.
  8. Sözleşmenin Feshi: Kira sözleşmesinin hangi durumlarda, ne şekilde ve hangi sürelerde feshedilebileceği.

Bu maddelerin açık ve net biçimde düzenlenmesi, sonradan yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.

3. Kira Sözleşmesi Süresi ve Uzaması

Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli sözleşmeler, sözleşme tarihinde başlar ve yine sözleşmede belirtilen tarihte sona erer. Kira süresi dolduğunda taraflar isterse sözleşmeyi aynı koşullar altında devam ettirebilir veya farklı koşullar belirleyerek yeniden düzenleyebilir.

  • Otomatik Uzama: Türk Borçlar Kanunu'na göre, belirli süreli kira sözleşmesinde süre sonunda herhangi bir itiraz gelmezse sözleşme aynı koşullarla uzar.
  • Farklı Koşullarla Uzama: Taraflar, yıllık kira artış oranını ve diğer koşulları gözden geçirerek yeni bir sözleşme imzalayabilir.

4. Kiracı ve Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hak ve Yükümlülükleri

Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kira sözleşmesi kapsamında bazı hak ve sorumlulukları bulunur:

4.1. Kiracı Hakları

  1. Mülkü Sözleşmede Belirtilen Şartlarda Kullanma: Kiracı, kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen kullanım amacı ve koşullara uygun olarak kullanma hakkına sahiptir.
  2. Özel Alan Dokunulmazlığı: Ev sahibinin, sözleşme süresi boyunca kiralanan mülke izinsiz şekilde girmesi yasaktır.
  3. Bakım Onarım Talepleri: Kiracı, kullanım hatasından kaynaklanmayan masrafların ev sahibi tarafından karşılanmasını talep edebilir.

4.2. Kiracı Yükümlülükleri

  1. Kira Bedelini Zamanında Ödeme: Kiracı, aylık kirasını sözleşmede belirtilen tarihte ve tutarda ödemekle yükümlüdür.
  2. Mülke Özen Gösterme: Kiracı, kiralanan mülkü sözleşme koşullarına uygun şekilde kullanmalı ve zarar vermemelidir.
  3. Aidat ve Faturalar: Elektrik, su, doğalgaz gibi faturalar ve apartman aidatları gibi masraflardan kiracı sorumludur (aksi sözleşmede belirtilmediği sürece).

4.3. Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları

  1. Kira Bedelini Alma: Ev sahibi, kiracıdan kararlaştırılmış tutardaki kirayı zamanında alma hakkına sahiptir.
  2. Mülkü Dilediği Gibi Değerlendirme (Sözleşme Bitişinde): Sözleşme süresi dolduktan sonra evi tekrar kiraya vermek veya farklı bir kullanım amacı için değerlendirmek ev sahibinin hakkıdır.
  3. Zarar Karşılanması: Kiralanan mülkte kiracının kusurlu davranışı sonucu oluşan zararın tazminini talep etme hakkı vardır.

4.4. Ev Sahibi Yükümlülükleri

  1. Mülkü Kullanıma Elverişli Halde Teslim Etme: Ev sahibi, kiraya verdiği mülkü sözleşme şartlarına uygun, yaşanabilir bir halde kiracıya teslim etmelidir.
  2. Zorunlu Onarım Masraflarını Karşılama: Kullanım hatası dışındaki büyük çaplı arıza, bakım ve tadilat giderlerini karşılamak ev sahibinin sorumluluğundadır.
  3. Kanuni Haklara Uygun Davranma: Ev sahibi, kiracının özel hayatına saygı göstermeli ve kanunların belirlediği kurallara uygun hareket etmelidir.

5. Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

  • Yazılı Sözleşme: Kira sözleşmesinin yazılı yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından son derece önemlidir. Sözleşmedeki tüm maddeler, tarafların istek ve beklentilerini karşılayacak şekilde düzenlenmelidir.
  • Depozito Miktarı ve İadesi: Depozito genellikle 1 ila 3 kira bedeli arasında belirlenir. Depozito, mülk sahibinin zararlarını karşılamak amacıyla alınır ve sözleşme bitiminde kullanım hatası kaynaklı bir zarar yoksa kiracıya iade edilmelidir.
  • Kira Bedelinin Yıllık Artışı: Yıllık kira artış oranı, genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verilerine göre belirlenir. Taraflar anlaştıkları oranda artışı sözleşmede belirtmelidir.
  • Resmi Belgeler ve Belgelerin Geçerliliği: Tarafların kimlik fotokopileri, ikametgâh bilgileri gibi belgelerin de sözleşme ekine konması yararlı olacaktır. Ayrıca sözleşmenin noterde onaylanması hukuki geçerlilik açısından ek bir güvence sağlayabilir.
  • İşyeri Kiraları: Konut kiralarının yanı sıra işyeri kiralarında da benzer kurallar geçerlidir ancak ticari işletmelere yönelik özel hükümler bulunmaktadır. Özellikle işyeri sahipleri, kontrat süresi ve fesih şartlarında daha farklı düzenlemelere tabi olabilir.

6. Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesinin feshi, tarafların sözleşme süresi dolmadan veya sözleşme sonunda haklı sebeplerle sözleşmeye son vermesi anlamına gelir. Fesih yolları şunlardır:

  1. Sözleşme Süresinin Dolması: Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme bitiminde tarafların talebine göre devam veya fesih gerçekleşebilir.
  2. Karşılıklı Anlaşma (İkale Sözleşmesi): Kiracı ve ev sahibi, aralarında anlaşıp fesih koşullarını belirleyerek sözleşmeyi sonlandırabilir.
  3. Haklı Sebeplerle Fesih: Kiracının sürekli kira ödememesi veya ev sahibinin mülkü yaşanmaz hale getirmesi gibi önemli sebepler sözleşmenin derhal feshi için gerekçe oluşturabilir.

Fesih işleminin nasıl yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi hâlde taraflar fesih sırasında hukuki sorunlar yaşayabilir.

7. Sık Sorulan Sorular (SSS)

  1. Kira sözleşmesi noterde onaylatılmalı mı?
    Zorunlu değildir ancak hukuki geçerlilik açısından noterde onaylatılması tavsiye edilir.
  2. Kira artış oranı nasıl belirlenir?
    Yıllık enflasyon oranlarına göre (TÜFE) belirlenir. Sözleşmede belirtilen artış oranı bu tutarı aşamaz.
  3. Depozito iadesi ne zaman yapılır?
    Sözleşme bitiminde, kiracının sorumluluğunda olmayan zararlar yoksa en geç birkaç hafta içinde iade edilmelidir.
  4. Kira sözleşmesi süresi dolmadan kiracı çıkabilir mi?
    Karşılıklı anlaşma veya haklı sebep (mülk kullanımının imkânsız hale gelmesi vb.) söz konusu değilse çıkarken tazminat veya kalan kira bedellerini ödeme sorumluluğu doğabilir.
  5. Sözleşme bitiminden önce tahliye nasıl yapılır?
    Sürekli ödenmeyen kiralar, ev sahibine fesih hakkı tanıyabilir. Yine de tahliye süreci mahkeme kararını gerektirebilir.

8. Sonuç

Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de mülk sahibi açısından büyük önem arz eden bir belgedir. Kira sözleşmesi örneği, genellikle temel noktaları içeriyor olsa da her mülkün ve her tarafın ihtiyaçlarına göre düzenlenmesi gerekir. Tarafların haklarını koruyan, yükümlülüklerini netleştiren bir sözleşme, uyuşmazlıkların büyük ölçüde önüne geçer. Bu nedenle yazılı şekilde ve mümkünse bir hukuk danışmanı veya emlak uzmanı eşliğinde kira sözleşmesi yapmak, her iki tarafın da hak kaybına uğramasını engeller.

Kira sözleşmesini hazırlarken resmi belgeler, kimlik bilgileri, ödeme planı, depozito ve yıllık zam gibi detayları mutlaka netleştirmeyi unutmayın. Anlaşmazlık durumlarında ise sözleşmede yazılı maddelerin ve Türk Borçlar Kanunu'nun belirlediği hükümlerin geçerli olacağını aklınızda tutun. Güvenilir ve sağlam bir kira sözleşmesi, ev veya işyeri kiralamalarını çok daha sorunsuz hale getirir.