Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası Nedir? Kapsamlı Rehber

Kira tespit davası, ev sahibi (kiraya veren) ile kiracı arasında ortaya çıkan kira bedelinin belirlenmesi veya güncellenmesi konusundaki anlaşmazlıkları çözmek amacıyla açılan bir davadır. Ülkemizde artan enflasyon ve değişen emlak rayiçleri sebebiyle kira tespit davası son yıllarda daha sık gündeme gelmektedir. Bu kapsamlı rehberde, kira tespit davasının hukuki dayanağından yargılama sürecine kadar tüm detayları açıklamaya çalışacağız.

İçindekiler

  1. Kira Tespit Davasının Tanımı ve Hukuki Dayanağı
  2. Kira Tespit Davasının Açılma Nedenleri
  3. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
  4. Görevli ve Yetkili Mahkeme
  5. Kira Tespit Davasının Şartları
  6. Kira Tespit Davası Süreci (Adım Adım)
  7. Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
  8. Kiracının Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
  9. Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Örnek Yargıtay Kararları
  10. Kira Tespit Davasının Sonuçları ve Etkileri
  11. Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)
  12. Sonuç ve Değerlendirme

1. Kira Tespit Davasının Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesindeki kira bedelinin, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlayan bir hukuki yoldur.

  • Hukuki Dayanak:
    • TBK m. 344: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
    • TBK m. 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Amaç: Kira tespit davasının temel gayesi, taraflar arasında meydana gelen uyuşmazlığın, kira bedelinin hakkaniyet ölçülerinde ve piyasa koşullarına uygun şekilde arttırılması yolu ile çözüme kavuşturmak ve uyuşmazlığı bu şekilde sona erdirmektir.

2. Kira Tespit Davasının Açılma Nedenleri

  1. Kira Bedelinin Arttırılması
    • Kiraya veren, mevcut bedelin emsal veya piyasa rayicine göre çok düşük kaldığını düşünüyorsa.
  2. Kira Bedelinin Düşürülmesi
    • Kiracı, mevcut bedelin bölge ortalamasının çok üzerinde ve hakkaniyete aykırı olduğunu iddia ediyorsa.
  3. Sözleşmede Artış Oranı Bulunmaması
    • Taraflar, kira artış oranı hakkında yazılı ya da sözlü herhangi bir hüküm belirlemediği takdirde doğan belirsizliği gidermek için.
  4. Sözleşmedeki Hükmün Kanuna Aykırı Olması
    • Örneğin; %40, %50 gibi kanuni sınırları aşan artış maddeleri, TBK m. 344 hükümlerine aykırılık oluşturduğunda dava konusu olabilir.

3. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit, davası Kiraya Veren taşınmazın maliki (Ev Sahibi) kira bedelinin düşük kaldığı ve artırılması gerektiği düşüncesiyle; Kiracı tarafından:
Kira bedelinin yüksek olduğu ya da hakkaniyete aykırı şekilde belirlendiği iddiasıyla.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanunun koyduğu yıllık artış oranı sınırlaması söz konusu olduğundan, bu davalar çoğunlukla (uygulamada) kiraya verenin açtığı davalar olarak karşımıza çıkar.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

  1. Görevli Mahkeme
    • Kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
  2. Yetkili Mahkeme
    • Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Uygulamada, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açmak daha yaygındır.

5. Kira Tespit Davasının Şartları

  1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi
    • Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir. Sözleşmenin yazılı yahut sözlü olması yalnızca ispat açısından önemli olup yazılı sözleşme olmadığı durumlarda da kira tespit davası açılabilecektir. Önemli olan, kiracılık ilişkisi ve bedel ödemesiyle ilgili tarafların bir anlaşma içinde olması ve bu durumun ispat edilebilir olmasıdır.
  2. Kira Bedelinde Uyuşmazlık
    • Tarafların, kira bedelinin mevcut hâliyle yetersiz kalması yahut rayiçlerin üzerinde kalması gerekir.
  3. Sözleşme Süresi ve Yenilenme
    • Belirli süreli sözleşmelerde, özellikle sürenin bitiminde veya uzama döneminde uyuşmazlıklar ortaya çıkar.
    • Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her yeni kira dönemi başında artış talep edilebilir.
  4. Davaya Konu Dönem
  • Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm bulunması yahut kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bildirimde bulunulması durumunda; kira dönemi içerisinde açılacak kira tespit davası kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
  • Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm bulunmaması durumunda yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması durumunda kira bedeli sonraki dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde tespit edilebilecektir.

6. Kira Tespit Davası Süreci (Adım Adım)

6.1 Davanın Açılması

  • Dava Dilekçesi: Davayı açan taraf (kiraya veren veya kiracı), Sulh Hukuk Mahkemesi'ne detaylı bir dilekçe ile başvurur. Bu dilekçede:
    • Mevcut kira sözleşmesine ilişkin bilgiler
    • Uyuşmazlığın konusu (bedel arttırma / bedel düşürme)
    • Talep edilen yeni kira bedeli veya tespit yöntemi
    • Gerekçe ve dayandığı hukuki mevzuat

6.2 Yargılama ve Bilirkişi İncelemesi

  • Ön İnceleme: Mahkeme, dilekçeleri inceleyerek tarafların savunmalarını değerlendirir.
  • Bilirkişi Ataması: Kira tespit davasının en önemli aşamalarından biridir. Mahkeme, gayrimenkul değerleme veya emlak uzmanlarından oluşan bir bilirkişi heyeti atar.
    • Bilirkişi, taşınmazın konumu, büyüklüğü, taşınmazın durumu, inşa yaşı, kullanım amacı ve emsal kira bedelleri gibi unsurları analiz eder.
    • Bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira sözleşmelerini, emlak portallarındaki ortalama kiraları ve piyasa hareketlerini inceleyerek rapor sunar.

6.3 Tarafların İtirazları ve Değerlendirme

  • Bilirkişi Raporuna İtiraz: Taraflar, bilirkişi raporuna ilişkin itirazlarını yazılı beyan veya duruşma esnasında sözlü olarak sunabilir.
  • Ek Rapor veya Yeni Bilirkişi: Mahkeme gerekli görürse ek rapor isteyebilir veya yeni bilirkişi atayabilir.

6.4 Mahkeme Kararı

  • Mahkeme, bilirkişi raporu, taraf beyanları, güncel Yargıtay içtihatları ve TBK m. 344 uyarınca nihai kararını verir.

6.5 Kararın Uygulanması ve Geriye Dönük Fark

  • Kararlar, davacının talebi ve hukuki mevzuat uyarınca, ilgili kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
  • Kiracı, dava süresince tespit edilen kira bedelinden düşük kira bedeli ödemişse geriye dönük farkı yasal faizi ile birlikte ödemekle yükümlü olabilir.
  • Karar, uygun koşullarda istinaf ve temyiz edilebilir.

7. Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

  1. İhtarname Gönderme
    • Dava öncesi kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname göndermek şart olmasa da, özellikle kira sözleşmesinde bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm olmaması durumunda, dava açma süresini kiraya veren lehine arttıracaktır.
  2. Kira Tespit Davasının Tahliyeyle İlişkisi
    • Kira tespit davasının kabul yahut reddedilmesi durumları taşınmazın tahliye edileceğine karine teşkil etmez. Ancak, yeni belirlenen kira bedelinin düzenli ödenmemesi tahliye davasına konu olabilir.

9. Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Örnek Yargıtay Kararları

  1. Kısmi Kabul / Kısmi Ret
    • Mahkeme, davacının talep ettiği bedelin çok yüksek veya çok düşük olduğunu tespit edebilir; bilirkişi raporunu dikkate alarak kısmen kabul, kısmen ret kararı verebilir. Kısmen reddedilen kısım için karşı vekalet ücretine hükmedilebilir.
  2. Kira Tespit Davası Açma süresi
  • Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm bulunması durumunda; kira dönemi içerisinde herhangi bir zamanda kira tespit davası açılabilir. Açılan bu kira tespit davası ile mevcut dönemin başından itibaren kira parası tespit edilebilir.
  • Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm bulunmaması ancak kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya bildirim yapılması durumunda kira bedeli mevcut dönemin başlangıcından itibaren tespit edilebilir.
  • Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm bulunmaması ve kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya bildirim yapılmaması durumunda kira bedeli ancak bir sonraki dönemin başlangıcından itibaren tespit edilebilecektir.

10. Kira Tespit Davasının Sonuçları ve Etkileri

  1. Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
    • Mahkeme, bilirkişiler tarafından tespit edilen rayiç kira bedeli üzerinden, takdiren, %10 ile 20 arasında bir nefaset indirimi uygulayarak adil ve hakkaniyete uygun bir kirayı tespit ederek hüküm altına alır.
  2. Geriye Dönük Kira Farkı
    • Mahkemenin, önceki kira döneminin başından itibaren geçerli olacağı yönünde karar vermesi hâlinde kiracı, farkı toplu halde ödemek zorunda kalabilir.
  3. Sözleşmenin Devamlılığı
    • Kira tespit davası, kira sözleşmesini feshetmez. Tarafların ilişkisi, yeni belirlenen bedel üzerinden devam eder.
  4. Tahliye Nedeni Oluşturmaması
    • Kira tespit davası doğrudan tahliye amacı gütmez; ancak yeni belirlenen kira bedeli ödenmediğinde ödenmeyen kiralar nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir.

11. Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)

  1. Kira tespit davası ne kadar sürer?
    • Mahkemelerin iş yüküne ve bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine göre 1 yıl ile 1.5 yıl arasında değişebilir.
  2. Geriye dönük kira farkını neye göre öderim?
    • Mahkeme, kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağına hükmederse, kiracı o tarihten itibaren ödemiş olduğu kira bedeli ile mahkeme tarafından tespit edilen bedel arasındaki farkı yasal faizi ile birlikte geriye dönük fark ödemekle yükümlü olur.
  3. Kira tespit davası açarken ihtarname şart mı?
    • Kanunen zorunlu olmamakla birlikte, uygulamada kiraya veren genellikle bir ihtarname göndererek kiracıyı bilgilendirir.
  4. Kira tespit davasıyla birlikte tahliye davası da açılabilir mi?
    • İkisi farklı davalar olsa da aynı dilekçeyle hem kira tespiti hem de başka bir tahliye nedeni varsa talep edilebilir. Genelde uygulamada tahliye ayrı bir süreçtir.

12. Sonuç ve Değerlendirme

Kira tespit davası, özellikle değişen ekonomik koşullar ve emlak piyasasındaki dalgalanmalar nedeniyle hem kiraya veren hem de kiracı için kritik öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde:

  • Kiraya veren, rayiç bedeli yakalamak adına sözleşmedeki kira bedeli mahkeme yoluyla güncelleyebilir.
  • Kiracı, fahiş oranda bir artışa maruz kalmamak için davaya katılarak hakkaniyete uygun bir bedelin belirlenmesini sağlayabilir.

Bu süreçte:

  • Bilirkişi raporu ve emsal kira değerleri davanın seyrini büyük ölçüde belirler.
  • Dava öncesi arabuluculuk veya uzlaşma gibi yöntemler, taraflara daha az masraflı ve hızlı bir çözüm imkânı sunabilir.

Kira tespit davasında tarafların hak kaybına uğramaması için sürecin profesyonel şekilde yürütülmesi şarttır. Uzman bir avukat desteğiyle dava açılması, gerekli belgelerin toplanması ve bilirkişi raporuna yapılacak itirazlar konusunda doğru bir strateji izlenmesi önemlidir.